Mein Flipping Condo - Teil Drei: Mieten Eines Auftragnehmers

Für die teile eins und zwei dieser serie über eine rechnung aus erster hand bei der renovierung eines mietobjekts, siehe hier: // www. Mach es selbst. Com / stry / my-flipping-condo-part-one und hier: https: // www. Mach es selbst. Com / stry / mein-flipping-condo-part-two-assessing-the-damage diejenigen von uns, die handlich sind und sich gerne mit heimreparaturprojekten beschäftigen, haben das gefühl, dass wir selbst eine renovierung durchführen könnten, besonders wenn es handelt sich um risikoarme projekte wie abriss, parkettverlegung und malerei.

Für die Teile eins und zwei dieser Serie über eine Rechnung aus erster Hand bei der Renovierung eines Mietobjekts, siehe hier: // www. mach es selbst. com / stry / my-flipping-condo-part-one und hier: // www. mach es selbst. com / stry / mein-flipping-condo-part-two-assessing-the-damage

Diejenigen von uns, die handlich sind und sich gerne mit Heimreparaturprojekten beschäftigen, haben das Gefühl, dass wir selbst eine Renovierung durchführen könnten, besonders wenn Es handelt sich um risikoarme Projekte wie Abriss, Parkettverlegung und Malerei. Schließlich können Projekte wie diese Tausende von Dollar sparen, die andernfalls an Auftragnehmer und ihre Mannschaft gehen würden. Es ist vernünftig, wenn Sie die Zeit haben und für diejenigen von uns, die selbst die bescheidensten handlichen Gene tragen, kosmetische Reparaturen nicht schwer auszuführen sind. Schwierigere Jobs wie Sanitär-, Elektro-, Wannen- und Duschinstallationen und Fliesen sind wahrscheinlich besser für die lizenzierten Experten übrig; Wie wir alle daran gewöhnt sind, aus der Fülle von HGTV-Serien zu diesem Thema zu sehen, führen regelmäßige Menschen, die ihre Häuser renovieren, oft zu körperlichen Verletzungen und finanziellen Katastrophen.

DIY vs. Einstellung eines Pro

Als ich zugestimmt habe, diese Wohnung zu renovieren, habe ich geplant, einen Großteil der Arbeit selbst zu erledigen, aber nachdem ich den Schaden beurteilt habe und was erforderlich wäre, um die Standards zu erfüllen, Ich erkannte, dass es für mich sinnvoller war, einen Auftragnehmer in die Fabrik zu bringen. Bauunternehmer bekommen oft einen schlechten Ruf. Wir haben alle Geschichten über Auftragnehmer gehört, die Kunden überlasteten oder ein Projekt starteten, nur um es stehen zu lassen - oder die sogar vom Erdboden verschwanden. Diese Leute existieren. Aber auch anständige Auftragnehmer, die sich genauso für ihre Arbeit begeistern wie für das Glück ihrer Kunden. Schließlich haben die guten Auftragnehmer ihren Ruf für die Jobs, die sie tun, und hoffen, dass ihre hervorragenden Bemühungen ihnen wiederkehrende Geschäfte und Mund-zu-Mund-Empfehlungen einbringen werden.

Dies führt mich zum Thema der Einstellung eines Auftragnehmers. Genauso wichtig ist es, Ihren Farbton und Materialien vor Beginn der Arbeit zu bestimmen. Ebenso wichtig ist es, einen Auftragnehmer zu kaufen, der Ihre Vision teilt und Ihre Zeitplanung und Ihr Budget versteht. In den meisten Fällen ist der billigere Auftragnehmer nicht der beste Auftragnehmer. Manchmal sind sie billiger, weil sie nicht sehr gut sind. Andere Male sind sie billiger, weil sie überbucht sind und denken, dass sie in einem mehr Projekt quetschen können, das sie weniger kostet, weil sie überschüssiges Material von einem anderen Projekt verwenden können.

Sie möchten einen Auftragnehmer einladen, der eine Empfehlung von einem Freund oder Familienmitglied hat, der Fotos von seiner vorherigen Arbeit hat und wer lizenziert ist und weiß, wie er Genehmigungen für alle Arbeiten erhält. Sie möchten auch einen Auftragnehmer, der Ihre Vision versteht und bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten - jemand, der Ihnen die Verantwortung überträgt, anstatt davon auszugehen, dass Sie wissen, was Sie wollen.Sie möchten sicher sein, dass dieser Auftragnehmer ein guter Kommunikator ist, der Sie regelmäßig mit Updates anruft. Sie müssen auch Zeit für Sie auf ihrem Zeitplan haben und sollten (mit offensichtlichen Ausnahmen) garantieren können, dass die Arbeit zu einem bestimmten Datum erledigt wird.

Hiring Haimi

Aus diesen Gründen war die erste Person, die ich anrufen wollte, Haimi Eide von Eide Electrical in Van Nuys, CA. Ich kenne Haimi nun seit einigen Jahren und habe ihn getroffen, als er und sein Team das Bürogebäude meines Freundes renoviert haben. Ich war beeindruckt von der Geschwindigkeit seiner Crew und von der Qualität ihrer Arbeit. Außerdem sagte mein Freund, er sei einer der nettesten und ehrlichsten Auftragnehmer, mit denen sie jemals zusammengearbeitet habe. Ich beendete schließlich Haimi, um ein Home Office auf meinem Grundstück zu bauen. Ich muss nicht auf die Details des Projekts eingehen, aber er hat den Auftrag pünktlich und innerhalb des Budgets erledigt und seine Arbeit war hervorragend. Im Gegenzug beauftragte mich meine Schwiegermutter mit der Renovierung von Teilen ihres Büros und war sehr zufrieden mit seiner Arbeit.

Haimi ist ein beschäftigter Typ und sein Team arbeitet im Allgemeinen an mehreren Projekten gleichzeitig. In der Tat, als ich mit ihm sprach, war er gerade dabei, das Peninsula Beverly Hills Hotel zu renovieren. Wenn ich Haimi nicht gekannt hätte, hätte ich vielleicht Bedenken gehabt, dass er keine Zeit hätte, diese Wohnung so schnell in Form zu bringen, wie ich brauche. Aber Haimi versicherte mir, dass er nur zwei Wochen brauchte, um den Job zu erledigen.

Der Walkthrough

Haimi und ich trafen uns in der Wohnung und gingen durch die Einheit. Ich wies auf alle Projekte hin, die erledigt werden müssen, und er nahm seine eigenen Notizen und gab mir Feedback zum Schwierigkeitsgrad für jeden von ihnen. Ja, ich wusste, dass die "Hüttenkäse" -Decken entfernt werden mussten, aber seine Liebe zum Detail war besser als meine. Er wies darauf hin, dass die Wände nicht glatt waren und mit einem texturierten "Orangenhaut" -Lack fertiggestellt wurden. Es ist üblich, dies an den Decken anzupassen, also wenn ich es richtig machen wollte, würden wir die Orangenhaut an der Decke nachbilden. Wir fügten es zu seiner Liste als etwas hinzu, das er in seine Schätzung einbeziehen würde und das ich entfernen könnte, wenn ich das Gefühl hatte, dass wir zu viel Geld ausgaben.

Er bemerkte auch andere Dinge, über die ich nicht nachgedacht hatte. Die Küchenreparaturen könnten geschliffen werden, aber die abgenutzten, wassergeschädigten Teile müssten ersetzt werden - eine weitere Ausgabe. Eine Steckdose an einem fremden Ort sollte aus dem Weg geräumt werden - eine weitere Ausgabe. Er war der Meinung, dass die Geräte in Ordnung waren und dass die Arbeitsplatten, obwohl veraltet, in gutem Zustand waren und wir sie nicht ersetzen mussten. Das ist eine andere Sache, die ich an Haimi mag. Er versucht nicht, mich für Projekte zu gewinnen, die nicht erledigt werden müssen. Haimi stimmte auch zu, dass die Beleuchtung im Erdgeschoss ersetzt werden muss. Ich schlug eine Einbauleuchte vor, aber das Schneiden von Löchern in die Decke zum Einsetzen von Beleuchtungsdosen ist tatsächlich teurer als die Installation von LED-Schienenleuchten, die heute sehr modern und stilvoll aussehen. Wir waren uns einig, dass die Schienenbeleuchtung der richtige Weg ist.

Wir waren uns auch einig, dass der 15 Jahre alte Teppich in der gesamten Wohnung entfernt werden musste.In Bezug auf neue Fußböden ist Teppich der billigste Weg zu gehen, aber es ist heutzutage nicht sehr wünschenswert und es ist fast unmöglich, sauber zu halten. Plus, Teppich muss alle fünf bis 10 Jahre ersetzt werden, so dass letztlich, was wie die billigere Option scheint, kostet mehr Geld auf der Straße. Hartholz ist der Traumboden jedes Hausbesitzers wegen seines natürlichen Aussehens, der Haltbarkeit und der leicht zu reinigenden Oberfläche - aber es ist auch eine teure Option, die in einer Mieteinheit keinen Sinn ergibt. Die dritte Option, die bereits mein Favorit war, ist Laminat Parkett. Wir haben Laminat-Hartholz in unserem Heimbüro verwendet und wir bekommen immer Komplimente darüber. In der Tat sieht es so sehr nach Hartholz aus, dass die meisten Leute denken, dass es ist. Es ist leicht zu reinigen, sieht modern aus und ist stilvoll. Es ist auch nur etwas teurer als ein hochwertiger Teppich.

Die größten Probleme, die wir uns in der ganzen Wohnung angesehen haben, sind oben im Master-Bad. Wie in meinem vorherigen Artikel erwähnt, ist das Hauptbadezimmer ein Chaos. Ein Haarriss in der Duschrinne verursachte ein Leck, das die Decke im Wohnzimmer beschädigte, während die Vinylfolie verunreinigt wurde und sich vom Untergrund ablöste. Das Porzellanspülbecken ist bis auf das Gusseisen abgenutzt und die Wanne ist rissig und schimmelig. Das gesamte Badezimmer außer dem Waschbeckenschrank und dem Waschtisch muss entkernt werden. Der Zustand der Rohrleitungen unter der Dusche und der Wanne ist unbekannt, und wir werden nicht wissen, womit wir es zu tun haben, bis diese Einheiten entfernt werden.

Die Schätzung

Auch wenn mein Schwiegervater bei dieser Renovierung nicht mehr als $ 10 000 ausgeben wollte, hatte ich eine ziemlich gute Vorstellung davon, dass wir für die Arbeit, die benötigt wird, doppelt so viel sehen. hier getan werden. Wenn Sie über 1, 300 Quadratfuß des Fußbodens, der Malerei und der Deckenbehandlung sprechen, gibt es keine Weise, die Sie für unter fünf Stellen von dort heraus erhalten können. Wegen meiner Geschichte mit Haimi wusste ich auch, dass er nicht unnötige Ausgaben oder versteckte Kosten anheften würde, und als seine Schätzung eintraf, war es keine Überraschung. In der Tat war es eine Bestätigung, dass ich mit meiner eigenen Einschätzung ziemlich im Ballpark war. Die Arbeiten, auf die wir uns geeinigt haben, lauten wie folgt:

General Projects

• Abbruch der bestehenden Bodenbeläge und Heftarbeiten im gesamten
• Kratzen aller Hüttenkäse an der Decke
• Trockenbaureparatur an der Decke und notwendige Wandflächen
• Fußleiste im gesamten
• Vorbereitung, Sand und Farbe im Inneren des Geräts
• Ersetzen Sie Rauchmelder durchgehend: einen in jedem Schlafzimmer und Flur zum Schlafzimmer
• Installieren Sie einen neuen Rauch- und Kohlekombinationsdetektor
• Entfernen Sie Schmutz Bodenbelag

Liefern und verlegen Laminatboden bis auf Masterbadezimmer

• Küche

Altfleck von Küchenunterschrank abstreifen

• Neuanstrich für Küchenschrank liefern und einbauen
• Neuen Laminat liefern und einbauen Bodenbelag für Küche
• Haube entfernen und an Wand- und Nischeninnenwand befestigen
• Hauptbad

Duschkabine in einer Einheit vorfertigen

• Nach dem Öffnen der Dusche muss die Wasserleitung bestimmt werden (Heizung NICHT in diesem Kostenvoranschlag enthalten)
• Fliesenboden liefern und verlegen im Bad
• Entfernen Sie vorhandene Toilette und installieren Sie nach Fliese
• Wohnzimmer

Versorgung und installieren Sie zwei neue Anschlusskästen im Wohnzimmer für LED-Lichter

• $ 25, 000 klingt nach viel Geld, aber in Ordnung Um den höchsten Preis für diese Mieteinheit zu erhalten, habe ich festgestellt, dass diese sehr grundlegenden Projekte erledigt werden müssen.An diesem Abend rief ich Haimi an und forderte ihn auf, alle seine Vorschlaghämmer zusammenzutreiben.

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