Mein Flipping Condo - Teil Drei: Mieten Eines Auftragnehmers


Mein Flipping Condo - Teil Drei: Mieten Eines Auftragnehmers

F├╝r die teile eins und zwei dieser serie ├╝ber eine rechnung aus erster hand bei der renovierung eines mietobjekts, siehe hier: // www. Mach es selbst. Com / stry / my-flipping-condo-part-one und hier: https: // www. Mach es selbst. Com / stry / mein-flipping-condo-part-two-assessing-the-damage diejenigen von uns, die handlich sind und sich gerne mit heimreparaturprojekten besch├Ąftigen, haben das gef├╝hl, dass wir selbst eine renovierung durchf├╝hren k├Ânnten, besonders wenn es handelt sich um risikoarme projekte wie abriss, parkettverlegung und malerei.


F├╝r die Teile eins und zwei dieser Serie ├╝ber eine Rechnung aus erster Hand bei der Renovierung eines Mietobjekts, siehe hier: // www. mach es selbst. com / stry / my-flipping-condo-part-one und hier: // www. mach es selbst. com / stry / mein-flipping-condo-part-two-assessing-the-damage

Diejenigen von uns, die handlich sind und sich gerne mit Heimreparaturprojekten besch├Ąftigen, haben das Gef├╝hl, dass wir selbst eine Renovierung durchf├╝hren k├Ânnten, besonders wenn Es handelt sich um risikoarme Projekte wie Abriss, Parkettverlegung und Malerei. Schlie├člich k├Ânnen Projekte wie diese Tausende von Dollar sparen, die andernfalls an Auftragnehmer und ihre Mannschaft gehen w├╝rden. Es ist vern├╝nftig, wenn Sie die Zeit haben und f├╝r diejenigen von uns, die selbst die bescheidensten handlichen Gene tragen, kosmetische Reparaturen nicht schwer auszuf├╝hren sind. Schwierigere Jobs wie Sanit├Ąr-, Elektro-, Wannen- und Duschinstallationen und Fliesen sind wahrscheinlich besser f├╝r die lizenzierten Experten ├╝brig; Wie wir alle daran gew├Âhnt sind, aus der F├╝lle von HGTV-Serien zu diesem Thema zu sehen, f├╝hren regelm├Ą├čige Menschen, die ihre H├Ąuser renovieren, oft zu k├Ârperlichen Verletzungen und finanziellen Katastrophen.

DIY vs. Einstellung eines Pro

Als ich zugestimmt habe, diese Wohnung zu renovieren, habe ich geplant, einen Gro├čteil der Arbeit selbst zu erledigen, aber nachdem ich den Schaden beurteilt habe und was erforderlich w├Ąre, um die Standards zu erf├╝llen, Ich erkannte, dass es f├╝r mich sinnvoller war, einen Auftragnehmer in die Fabrik zu bringen. Bauunternehmer bekommen oft einen schlechten Ruf. Wir haben alle Geschichten ├╝ber Auftragnehmer geh├Ârt, die Kunden ├╝berlasteten oder ein Projekt starteten, nur um es stehen zu lassen - oder die sogar vom Erdboden verschwanden. Diese Leute existieren. Aber auch anst├Ąndige Auftragnehmer, die sich genauso f├╝r ihre Arbeit begeistern wie f├╝r das Gl├╝ck ihrer Kunden. Schlie├člich haben die guten Auftragnehmer ihren Ruf f├╝r die Jobs, die sie tun, und hoffen, dass ihre hervorragenden Bem├╝hungen ihnen wiederkehrende Gesch├Ąfte und Mund-zu-Mund-Empfehlungen einbringen werden.

Dies f├╝hrt mich zum Thema der Einstellung eines Auftragnehmers. Genauso wichtig ist es, Ihren Farbton und Materialien vor Beginn der Arbeit zu bestimmen. Ebenso wichtig ist es, einen Auftragnehmer zu kaufen, der Ihre Vision teilt und Ihre Zeitplanung und Ihr Budget versteht. In den meisten F├Ąllen ist der billigere Auftragnehmer nicht der beste Auftragnehmer. Manchmal sind sie billiger, weil sie nicht sehr gut sind. Andere Male sind sie billiger, weil sie ├╝berbucht sind und denken, dass sie in einem mehr Projekt quetschen k├Ânnen, das sie weniger kostet, weil sie ├╝bersch├╝ssiges Material von einem anderen Projekt verwenden k├Ânnen.

Sie m├Âchten einen Auftragnehmer einladen, der eine Empfehlung von einem Freund oder Familienmitglied hat, der Fotos von seiner vorherigen Arbeit hat und wer lizenziert ist und wei├č, wie er Genehmigungen f├╝r alle Arbeiten erh├Ąlt. Sie m├Âchten auch einen Auftragnehmer, der Ihre Vision versteht und bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten - jemand, der Ihnen die Verantwortung ├╝bertr├Ągt, anstatt davon auszugehen, dass Sie wissen, was Sie wollen.Sie m├Âchten sicher sein, dass dieser Auftragnehmer ein guter Kommunikator ist, der Sie regelm├Ą├čig mit Updates anruft. Sie m├╝ssen auch Zeit f├╝r Sie auf ihrem Zeitplan haben und sollten (mit offensichtlichen Ausnahmen) garantieren k├Ânnen, dass die Arbeit zu einem bestimmten Datum erledigt wird.

Hiring Haimi

Aus diesen Gr├╝nden war die erste Person, die ich anrufen wollte, Haimi Eide von Eide Electrical in Van Nuys, CA. Ich kenne Haimi nun seit einigen Jahren und habe ihn getroffen, als er und sein Team das B├╝rogeb├Ąude meines Freundes renoviert haben. Ich war beeindruckt von der Geschwindigkeit seiner Crew und von der Qualit├Ąt ihrer Arbeit. Au├čerdem sagte mein Freund, er sei einer der nettesten und ehrlichsten Auftragnehmer, mit denen sie jemals zusammengearbeitet habe. Ich beendete schlie├člich Haimi, um ein Home Office auf meinem Grundst├╝ck zu bauen. Ich muss nicht auf die Details des Projekts eingehen, aber er hat den Auftrag p├╝nktlich und innerhalb des Budgets erledigt und seine Arbeit war hervorragend. Im Gegenzug beauftragte mich meine Schwiegermutter mit der Renovierung von Teilen ihres B├╝ros und war sehr zufrieden mit seiner Arbeit.

Haimi ist ein besch├Ąftigter Typ und sein Team arbeitet im Allgemeinen an mehreren Projekten gleichzeitig. In der Tat, als ich mit ihm sprach, war er gerade dabei, das Peninsula Beverly Hills Hotel zu renovieren. Wenn ich Haimi nicht gekannt h├Ątte, h├Ątte ich vielleicht Bedenken gehabt, dass er keine Zeit h├Ątte, diese Wohnung so schnell in Form zu bringen, wie ich brauche. Aber Haimi versicherte mir, dass er nur zwei Wochen brauchte, um den Job zu erledigen.

Der Walkthrough

Haimi und ich trafen uns in der Wohnung und gingen durch die Einheit. Ich wies auf alle Projekte hin, die erledigt werden m├╝ssen, und er nahm seine eigenen Notizen und gab mir Feedback zum Schwierigkeitsgrad f├╝r jeden von ihnen. Ja, ich wusste, dass die "H├╝ttenk├Ąse" -Decken entfernt werden mussten, aber seine Liebe zum Detail war besser als meine. Er wies darauf hin, dass die W├Ąnde nicht glatt waren und mit einem texturierten "Orangenhaut" -Lack fertiggestellt wurden. Es ist ├╝blich, dies an den Decken anzupassen, also wenn ich es richtig machen wollte, w├╝rden wir die Orangenhaut an der Decke nachbilden. Wir f├╝gten es zu seiner Liste als etwas hinzu, das er in seine Sch├Ątzung einbeziehen w├╝rde und das ich entfernen k├Ânnte, wenn ich das Gef├╝hl hatte, dass wir zu viel Geld ausgaben.

Er bemerkte auch andere Dinge, ├╝ber die ich nicht nachgedacht hatte. Die K├╝chenreparaturen k├Ânnten geschliffen werden, aber die abgenutzten, wassergesch├Ądigten Teile m├╝ssten ersetzt werden - eine weitere Ausgabe. Eine Steckdose an einem fremden Ort sollte aus dem Weg ger├Ąumt werden - eine weitere Ausgabe. Er war der Meinung, dass die Ger├Ąte in Ordnung waren und dass die Arbeitsplatten, obwohl veraltet, in gutem Zustand waren und wir sie nicht ersetzen mussten. Das ist eine andere Sache, die ich an Haimi mag. Er versucht nicht, mich f├╝r Projekte zu gewinnen, die nicht erledigt werden m├╝ssen. Haimi stimmte auch zu, dass die Beleuchtung im Erdgeschoss ersetzt werden muss. Ich schlug eine Einbauleuchte vor, aber das Schneiden von L├Âchern in die Decke zum Einsetzen von Beleuchtungsdosen ist tats├Ąchlich teurer als die Installation von LED-Schienenleuchten, die heute sehr modern und stilvoll aussehen. Wir waren uns einig, dass die Schienenbeleuchtung der richtige Weg ist.

Wir waren uns auch einig, dass der 15 Jahre alte Teppich in der gesamten Wohnung entfernt werden musste.In Bezug auf neue Fu├čb├Âden ist Teppich der billigste Weg zu gehen, aber es ist heutzutage nicht sehr w├╝nschenswert und es ist fast unm├Âglich, sauber zu halten. Plus, Teppich muss alle f├╝nf bis 10 Jahre ersetzt werden, so dass letztlich, was wie die billigere Option scheint, kostet mehr Geld auf der Stra├če. Hartholz ist der Traumboden jedes Hausbesitzers wegen seines nat├╝rlichen Aussehens, der Haltbarkeit und der leicht zu reinigenden Oberfl├Ąche - aber es ist auch eine teure Option, die in einer Mieteinheit keinen Sinn ergibt. Die dritte Option, die bereits mein Favorit war, ist Laminat Parkett. Wir haben Laminat-Hartholz in unserem Heimb├╝ro verwendet und wir bekommen immer Komplimente dar├╝ber. In der Tat sieht es so sehr nach Hartholz aus, dass die meisten Leute denken, dass es ist. Es ist leicht zu reinigen, sieht modern aus und ist stilvoll. Es ist auch nur etwas teurer als ein hochwertiger Teppich.

Die gr├Â├čten Probleme, die wir uns in der ganzen Wohnung angesehen haben, sind oben im Master-Bad. Wie in meinem vorherigen Artikel erw├Ąhnt, ist das Hauptbadezimmer ein Chaos. Ein Haarriss in der Duschrinne verursachte ein Leck, das die Decke im Wohnzimmer besch├Ądigte, w├Ąhrend die Vinylfolie verunreinigt wurde und sich vom Untergrund abl├Âste. Das Porzellansp├╝lbecken ist bis auf das Gusseisen abgenutzt und die Wanne ist rissig und schimmelig. Das gesamte Badezimmer au├čer dem Waschbeckenschrank und dem Waschtisch muss entkernt werden. Der Zustand der Rohrleitungen unter der Dusche und der Wanne ist unbekannt, und wir werden nicht wissen, womit wir es zu tun haben, bis diese Einheiten entfernt werden.

Die Sch├Ątzung

Auch wenn mein Schwiegervater bei dieser Renovierung nicht mehr als $ 10 000 ausgeben wollte, hatte ich eine ziemlich gute Vorstellung davon, dass wir f├╝r die Arbeit, die ben├Âtigt wird, doppelt so viel sehen. hier getan werden. Wenn Sie ├╝ber 1, 300 Quadratfu├č des Fu├čbodens, der Malerei und der Deckenbehandlung sprechen, gibt es keine Weise, die Sie f├╝r unter f├╝nf Stellen von dort heraus erhalten k├Ânnen. Wegen meiner Geschichte mit Haimi wusste ich auch, dass er nicht unn├Âtige Ausgaben oder versteckte Kosten anheften w├╝rde, und als seine Sch├Ątzung eintraf, war es keine ├ťberraschung. In der Tat war es eine Best├Ątigung, dass ich mit meiner eigenen Einsch├Ątzung ziemlich im Ballpark war. Die Arbeiten, auf die wir uns geeinigt haben, lauten wie folgt:

General Projects

  • Abbruch der bestehenden Bodenbel├Ąge und Heftarbeiten im gesamten
  • Kratzen aller H├╝ttenk├Ąse an der Decke
  • Trockenbaureparatur an der Decke und notwendige Wandfl├Ąchen
  • Fu├čleiste im gesamten
  • Vorbereitung, Sand und Farbe im Inneren des Ger├Ąts
  • Ersetzen Sie Rauchmelder durchgehend: einen in jedem Schlafzimmer und Flur zum Schlafzimmer
  • Installieren Sie einen neuen Rauch- und Kohlekombinationsdetektor
  • Entfernen Sie Schmutz Bodenbelag

Liefern und verlegen Laminatboden bis auf Masterbadezimmer

  • K├╝che

Altfleck von K├╝chenunterschrank abstreifen

  • Neuanstrich f├╝r K├╝chenschrank liefern und einbauen
  • Neuen Laminat liefern und einbauen Bodenbelag f├╝r K├╝che
  • Haube entfernen und an Wand- und Nischeninnenwand befestigen
  • Hauptbad

Duschkabine in einer Einheit vorfertigen

  • Nach dem ├ľffnen der Dusche muss die Wasserleitung bestimmt werden (Heizung NICHT in diesem Kostenvoranschlag enthalten)
  • Fliesenboden liefern und verlegen im Bad
  • Entfernen Sie vorhandene Toilette und installieren Sie nach Fliese
  • Wohnzimmer

Versorgung und installieren Sie zwei neue Anschlussk├Ąsten im Wohnzimmer f├╝r LED-Lichter

  • $ 25, 000 klingt nach viel Geld, aber in Ordnung Um den h├Âchsten Preis f├╝r diese Mieteinheit zu erhalten, habe ich festgestellt, dass diese sehr grundlegenden Projekte erledigt werden m├╝ssen.An diesem Abend rief ich Haimi an und forderte ihn auf, alle seine Vorschlagh├Ąmmer zusammenzutreiben.

Weiter oben - Teil 4: Abbruch

Videos In Verbindung Stehende Artikel: Investing in residential real estate in Germany - presentation at National Association of Realtors.